Comment calculer le vrai rendement net d'un investissement locatif

Le rendement net d'un investissement locatif se calcule en divisant les loyers réellement encaissés, moins les charges du propriétaire, par le prix de revient du bien (prix d'achat et frais d'acquisition). Il mesure la performance du bien, avant crédit et avant impôt. Pour décider d'investir, il faut deux mesures de plus : le cashflow, ce que le projet vous coûte ou vous rapporte chaque mois, et le TRI, qui intègre le crédit, la fiscalité et la revente.

Tout l'article suit un même exemple : un appartement ancien à 100 000 €, loué nu 750 € par mois, acheté par un foyer imposé dans la tranche à 30 %.

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Le rendement brut : utile pour trier, pas pour décider

Rendement brut = (loyer mensuel × 12) ÷ prix d'achat

Pour notre bien : 9 000 ÷ 100 000 = 9 %

C'est le chiffre des annonces. Il ignore les frais d'acquisition, les charges, la vacance et la fiscalité. Il sert à écarter en quelques secondes un bien manifestement trop cher pour son loyer, pas à décider.

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Le rendement net : la performance du bien

Le rendement net intègre deux corrections : les frais d'acquisition au dénominateur, et au numérateur les loyers réellement encaissés (vacance déduite) moins les charges que paie le propriétaire.

Prix de revient : 100 000 € + 8 000 € de frais de notaire = 108 000 €

Loyers encaissés : avec un mois de vacance par an, 750 × 11 = 8 250 €

Charges du propriétaire :

Rendement net = (8 250 − 2 330) ÷ 108 000 = 5 920 ÷ 108 000 = 5,5 %

De 9 % brut à 5,5 % net, sans avoir encore parlé de crédit ni d'impôt.

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Le rendement net-net : ce qu'il dit, et ce qu'il ne dit pas

Le rendement net-net retire en plus l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (17,2 % sur les revenus fonciers). Il dépend donc du régime fiscal. Pour un achat comptant :

Micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) :

• Base imposable : 8 250 × 70 % = 5 775 €
• Impôt et prélèvements : 5 775 × 47,2 % = 2 726 €
• Rendement net-net : (5 920 − 2 726) ÷ 108 000 = 3,0 %

Réel foncier (charges réelles déduites) :

• Base imposable : 8 250 − 2 330 = 5 920 €
• Impôt et prélèvements : 5 920 × 47,2 % = 2 794 €
• Rendement net-net : (5 920 − 2 794) ÷ 108 000 = 2,9 %

Comptant, le micro-foncier passe légèrement devant : les charges réelles (2 330 €) représentent 28 % des loyers, moins que l'abattement de 30 %.

Avec un crédit, tout change. Les intérêts d'emprunt se déduisent au réel : sur un prêt de 90 000 € à 3,5 % sur 20 ans, ils représentent 3 100 € la première année. La base imposable au réel tombe à 2 820 €, et l'impôt à 1 331 €, contre 2 726 € en micro-foncier.

C'est la limite du net-net : il change avec le financement, il ignore le capital que vous remboursez chaque mois, et il ignore la revente. Utile pour comprendre l'effet d'un régime fiscal, il ne suffit pas pour décider.

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Le cashflow : l'effort mensuel

Cashflow mensuel = loyers encaissés − charges − mensualité de crédit − impôt

Avec l'apport de 18 000 € (les 8 000 € de frais et 10 000 € de capital), le prêt est de 90 000 €, pour une mensualité de 522 €.

Réel foncier, première année :

• Loyers encaissés : 8 250 ÷ 12 = 688 €
• Charges : 2 330 ÷ 12 = 194 €
• Mensualité : 522 €
• Impôt : 1 331 ÷ 12 = 111 €
• Cashflow : −140 € par mois

En micro-foncier, l'impôt passe à 227 € par mois et le cashflow à −256 € par mois.

Sur 10 ans, le cashflow moyen au réel est de −162 € par mois : les intérêts baissent chaque année, donc la part déductible aussi, et l'impôt augmente.

Un cashflow négatif n'est pas une perte sèche. Sur les 522 € de mensualité, environ 264 € remboursent le capital la première année : c'est de l'épargne, que vous récupérez à la revente.

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Le TRI : la mesure qui se compare à un autre placement

Le taux de rendement interne (TRI) prend en compte tous les flux du projet, dans le temps : l'apport au départ, chaque cashflow annuel, et à la fin le produit net de la revente (prix de vente moins capital restant dû et impôt sur la plus-value).

Hypothèses : revente au bout de 10 ans à 108 000 €, soit le prix d'achat plus les frais, une hypothèse prudente. Le capital restant dû est alors de 52 784 €, et la plus-value est nulle.

Même bien, même loyer, même crédit : le choix du régime fait passer le TRI de 1,9 % à 5,5 %.

Pour juger ces chiffres, le TRI se compare au rendement d'un autre placement sur la même durée :

• Livret A : 1,7 % depuis le 1er août 2026 ;
• ETF MSCI World en PEA : environ 5,7 % par an net sur 10 ans (6,67 % par an depuis fin 2000, dividendes réinvestis, moins 18,6 % de prélèvements sociaux à la sortie).

Ici, le micro-foncier fait à peine mieux que le Livret A ; le réel foncier fait jeu égal avec la bourse, avec une hypothèse de revente prudente. Le TRI compare à versements identiques : c'est ce qu'aurait rapporté le même argent, versé aux mêmes dates, placé à ce taux.

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Les erreurs classiques de calcul

Oublier les frais d'acquisition. Sur notre exemple, le rendement brut passe de 8,3 % (frais inclus) à 9 % (frais oubliés). Comparer deux biens dont l'un est calculé avec les frais et l'autre sans fausse tout le classement.

Ignorer la vacance locative. Même les marchés tendus connaissent des relocations. Deux mois de vacance tous les trois ans représentent 5,6 % des loyers, soit près de 7 mois de loyer sur 10 ans.

Confondre rendement et cashflow. Le remboursement du capital n'entre pas dans le rendement, mais il pèse sur le cashflow. Un bien à 5,5 % de rendement net peut coûter 162 € par mois : les deux chiffres sont justes, ils ne mesurent pas la même chose.

Comparer des régimes fiscaux sans le crédit. Comptant, le micro-foncier semble meilleur ; avec un crédit, le réel foncier l'emporte nettement. Comparez toujours avec votre financement réel. Le détail des deux régimes est dans l'article micro-foncier ou réel foncier.

Oublier les charges propres au meublé. En location meublée, la cotisation foncière des entreprises et les frais de comptabilité s'ajoutent aux charges, même quand l'impôt est nul grâce aux amortissements. Voir les articles sur les amortissements en LMNP et sur le choix entre LMNP et SCI à l'IS.

Surestimer le prix de revente. C'est l'hypothèse qui pèse le plus sur le TRI. Testez plusieurs scénarios (prudent, central, optimiste) plutôt qu'une seule projection.

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Questions fréquentes

Quelle est la différence entre rendement net et cashflow ?

Le rendement net est un ratio annuel : loyers encaissés moins charges du propriétaire, divisés par le prix de revient (achat et frais). Il mesure la performance du bien, sans le crédit ni l'impôt. Le cashflow est ce qui reste chaque mois après toutes les sorties, mensualité de crédit et impôt compris. Un bien peut afficher un bon rendement net et un cashflow négatif si l'emprunt est important.

Le rendement net-net est-il le bon indicateur pour décider ?

Il est utile pour comparer l'effet de deux régimes fiscaux sur un même bien, à financement identique. Mais il change selon le crédit, ignore le capital remboursé et ignore la revente. Pour décider, comparez le TRI du projet à celui d'un autre placement : environ 5,7 % par an net sur 10 ans pour un ETF MSCI World en PEA, 1,7 % pour le Livret A.

Faut-il inclure les frais d'agence et de notaire dans le calcul du rendement ?

Oui, toujours. Les frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien) et les frais d'agence font partie du prix de revient. Sur un bien à 100 000 € loué 750 € par mois, les oublier fait passer le rendement brut de 8,3 % à 9 %, et fausse toute comparaison entre biens.

Le TRI peut-il être négatif ?

Oui, quand ce que vous récupérez (cashflows positifs et produit net de la revente) ne couvre pas ce que vous avez versé (apport et efforts mensuels). Cela arrive si le bien perd de la valeur, si la vacance est durablement élevée ou si la fiscalité est plus lourde que prévu. Un TRI négatif signale une perte en capital.

Comment comparer deux biens avec des régimes fiscaux différents ?

Comparez leurs TRI sur la même durée de détention, avec des hypothèses de revente comparables. Le TRI intègre le crédit, la fiscalité de chaque régime et la revente. Le rendement brut, le rendement net et même le net-net ne suffisent pas : ils ignorent tout ou partie de ces éléments.