LMNP réel : comment fonctionnent vraiment les amortissements

L'amortissement LMNP est la déduction comptable annuelle de la dépréciation théorique d'un bien, calculée composant par composant selon leur durée de vie respective. Sur un appartement de 200 000 €, il représente typiquement 6 000 à 9 000 €/an, ce qui permet d'annuler l'impôt sur les loyers pendant 10 à 20 ans sans dépenser un centime supplémentaire.

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Pourquoi l'amortissement est le superpouvoir du LMNP

En location meublée au régime réel, vous pouvez déduire chaque année une fraction de la valeur du bien — sans dépenser un centime. C'est le principe de l'amortissement : on comptabilise la dépréciation théorique de l'immeuble comme une charge.

Résultat : un bien qui dégage un cashflow positif peut afficher un bénéfice fiscal nul ou quasi nul pendant 10 à 20 ans. Vous encaissez des loyers, vous ne payez pas d'impôt dessus. C'est légal, encadré par le Plan Comptable Général, et c'est l'avantage majeur du LMNP réel sur tous les autres régimes fiscaux en location meublée.

Pour situer l'ampleur : sur un appartement acheté 200 000 € en état correct, l'amortissement annuel peut représenter entre 6 000 et 9 000 €. Sur une tranche marginale à 30 % avec prélèvements sociaux, c'est 2 800 à 4 200 € d'impôt économisé chaque année — uniquement grâce à cette déduction comptable.

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La décomposition par composants

L'amortissement ne s'applique pas à l'immeuble comme un tout. Le Plan Comptable Général impose une décomposition en composants, chacun avec sa propre durée de vie et son propre taux. La logique est simple : la toiture ne dure pas aussi longtemps que les fondations.

Voici les composants standards utilisés par les cabinets d'expertise-comptable spécialisés en LMNP :

Ces durées varient selon l'état du bien à l'acquisition. Un immeuble à rénover aura des durées plus courtes sur les composants concernés, ce qui augmente l'amortissement annuel les premières années.

L'amortissement de chaque composant est linéaire : même montant chaque année pendant toute la durée. Si la toiture représente 20 % d'une base de 170 000 € (200 000 € moins le terrain), son amortissement est de 34 000 € ÷ 25 ans = 1 360 €/an pendant 25 ans.

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Le terrain : la part non amortissable

Le terrain sous le bâtiment n'est pas amortissable. Il ne se déprécie pas, donc on ne peut pas en déduire la valeur.

Dans la pratique, vous devez estimer la valeur du terrain au moment de l'acquisition. Cette estimation dépend de la localisation et du type de bien :

• Appartement en copropriété : la quote-part de terrain est souvent faible, entre 10 et 20 % de la valeur totale. En centre-ville de grande métropole, elle peut monter à 25-30 %.
• Maison individuelle : la part terrain peut atteindre 30-50 % selon la surface du terrain et sa constructibilité.
• Résidence de services (EHPAD, résidence étudiante) : terrain souvent valorisé entre 5 et 15 % selon la localisation.

Règle pratique : à défaut d'expertise, un expert-comptable spécialisé retiendra généralement 10-20 % pour un appartement standard, et s'appuiera sur les DVF (Demande de Valeurs Foncières) ou la valeur cadastrale pour justifier l'estimation.

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L'article 39 C du CGI : la règle qui change tout

L'article 39 C du Code Général des Impôts impose une contrainte spécifique au LMNP : l'amortissement du bien ne peut pas créer de déficit.

Concrètement, l'amortissement est utilisé jusqu'à ramener le bénéfice à zéro, mais pas en dessous. L'excédent d'amortissement est reporté sans limite de durée sur les exercices bénéficiaires futurs.

C'est une différence fondamentale avec la SCI à l'IS, où les amortissements peuvent générer un déficit reportable (voir SCI IS : avantages et pièges).

En pratique, cela signifie :

• Bonne nouvelle : votre bénéfice imposable est systématiquement ramené à 0 tant que les reports d'amortissement sont disponibles — souvent pendant 10 à 20 ans.
• Contrainte : vous ne pouvez pas utiliser les amortissements pour réduire d'autres revenus (salaires, revenus fonciers d'autres biens). L'avantage est cantonné aux revenus de la location meublée.

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Exemple complet : appartement à 200 000 €

Données :

• Prix d'acquisition : 200 000 €
• Terrain estimé à 15 % : 30 000 € (non amortissable)
• Base amortissable bâti : 170 000 €
• Mobilier et équipements : 15 000 € amortissables sur 7 ans
• Loyers : 950 €/mois × 12 = 11 400 €/an
• Charges courantes : 1 800 €/an
• Intérêts d'emprunt (an 1) : 5 200 €/an

Calcul des amortissements annuels (état "bon") :

Résultat fiscal (années 1 à 7) :

Pendant les années 1 à 7, le bénéfice imposable est nul. Les 5 134 € d'amortissement non utilisés s'accumulent dans le stock de reports, disponibles pour les années suivantes.

Impact sur 10 ans :

Un investisseur au micro-BIC (abattement 50 %) paierait sur ces mêmes loyers : 11 400 × 50 % = 5 700 € × 47,2 % = 2 690 €/an soit 26 900 € sur 10 ans.

Au LMNP réel avec amortissement : 0 € d'impôt pendant 7 ans, puis une montée progressive quand les composants courts arrivent à terme. L'économie cumulée dépasse 20 000 € sur la décennie.

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Les meubles et les travaux : règles spécifiques

Le mobilier est amortissable séparément, généralement sur 5 à 10 ans selon la nature des biens. Un appartement meublé pour de la location classique inclut typiquement 10 000 à 20 000 € de meubles. Tous les éléments individuels de plus de 600 € HT sont immobilisés et amortis. En dessous, ils passent directement en charges l'année d'acquisition.

Les travaux sont traités en deux catégories :

• Travaux déductibles en charges : entretien et réparation (remplacement à l'identique). Ils réduisent directement le bénéfice l'année de la dépense.
• Travaux immobilisables : amélioration, construction ou agrandissement. Ils sont immobilisés et amortis sur une durée adaptée (généralement 10-20 ans).

Un remplacement de chaudière identique → charge immédiate. L'installation d'une pompe à chaleur à la place d'une chaudière gaz → immobilisation, car c'est une amélioration.

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La réforme 2025 : réintégration des amortissements dans la plus-value

Pour une comparaison complète avec la SCI à l'IS — notamment sur le traitement des amortissements et la fiscalité de revente — consultez l'article SCI IS : avantages et pièges. Pour calculer l'impact de ces régimes sur le rendement global de votre investissement, lisez comment calculer le vrai rendement net d'un investissement locatif.

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Questions fréquentes

L'amortissement en LMNP réel est-il automatique ou doit-on le calculer soi-même ?

L'amortissement n'est pas automatique : il doit être calculé et inscrit dans votre déclaration comptable annuelle (liasse fiscale 2031). C'est pourquoi un expert-comptable spécialisé en LMNP est fortement recommandé pour décomposer correctement les composants et maximiser l'amortissement déductible.

Que devient le stock d'amortissements reportés si je vends le bien ?

Les amortissements reportés non utilisés sont perdus à la revente : ils ne peuvent pas être déduits de la plus-value ni récupérés autrement. La réforme 2025 réintègre uniquement les amortissements effectivement utilisés dans le calcul de la plus-value, pas les reports non consommés.

Peut-on passer du micro-BIC au LMNP réel en cours de détention ?

Oui. Si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € (seuil micro-BIC en 2026), vous êtes par défaut au micro-BIC avec un abattement de 50 %. Vous pouvez opter pour le régime réel en le signalant à l'administration avant le 1er février de l'année concernée, et cette option est valable 2 ans renouvelables.

L'amortissement LMNP s'applique-t-il à un bien acheté en VEFA ?

Oui. Le bien est amorti à partir de la date de livraison et de mise en location. La base amortissable est le prix de revient total hors terrain, identique à un bien ancien. Les composants sont calculés selon l'état neuf du bien, ce qui conduit généralement à des durées d'amortissement standard.

Comment estimer la valeur du terrain pour calculer la base amortissable ?

En l'absence d'évaluation foncière officielle, les experts-comptables s'appuient généralement sur les DVF (Données de Valeurs Foncières) ou les valeurs cadastrales comparables. Pour un appartement standard en copropriété, 10 à 20 % de la valeur d'acquisition est une fourchette communément retenue.