Investissement locatif à Melun

Préfecture de la Seine-et-Marne, Melun se situe à environ 41 kilomètres au sud-est de Paris, sur la Seine. Elle est la ville centre de la communauté d'agglomération Melun Val de Seine, qui réunit 20 communes et près de 135 000 habitants.

Le statut de préfecture structure l'emploi local : services administratifs, tribunaux, directions départementales et centre hospitalier concentrent une part importante des postes, faisant de Melun le premier pôle d'emploi public du département. Le bassin d'agglomération compte environ 51 000 emplois pour 8 000 entreprises, dont une majorité de très petites et moyennes structures. L'aéronautique constitue le second pilier, autour du site de Paris-Villaroche, présenté comme le deuxième pôle aéronautique d'Île-de-France en nombre d'emplois.

Le pôle universitaire rassemble environ 6 000 étudiants, avec notamment l'antenne de Paris II Panthéon-Assas installée sur l'île Saint-Étienne, une première année de médecine rattachée à Paris XII, l'école des officiers de gendarmerie et plusieurs instituts de formation.

La Seine-et-Marne présente le ratio d'emplois par actif occupé le plus faible des départements de métropole, ce qui traduit une fonction résidentielle marquée. La gare de Melun, desservie par le RER D et la ligne R du Transilien, place Paris Gare de Lyon à environ 25 minutes.

Prix médian au m²

Annonces (médiane) · relevé du 12/08/2026

Rendement brut médian

Rendement brut = loyer médian annuel (loyer médian au m² × 12) ÷ prix médian au m². Il se recalcule exactement à partir des deux médianes affichées ci-dessus. Calculé sur douze mois de loyer, avant charges, taxe foncière et fiscalité. Une occupation de onze mois sur douze le réduirait d'environ 8 %.

Indice de confiance

L'indice mesure la fiabilité de l'estimation : il combine la profondeur de l'échantillon (nombre de points de prix relevés) et la dispersion des prix (écart entre le plus bas et le plus haut). « Haut » signale une estimation reposant sur des données abondantes et resserrées.

Marge de négociation (appartement)

Écart entre le prix médian des annonces (2 719 €/m²) et des transactions DVF (2 630 €/m²)

Les deux médianes ne portent pas exactement sur les mêmes biens : il s'agit d'un ordre de grandeur, pas d'un taux de remise garanti.

Taux de rotation du marché

DVF 2025 · fenêtre 01/01/2025 au 31/12/2025 · publié le 18/05/2026

423 ventes de logements sur douze mois rapportées au parc de 21 012 logements. Le taux de rotation indique la fréquence à laquelle les biens changent de main sur une année.

Contexte local (INSEE)

Zonage ABC

Le zonage ABC (art. D304-1 du code de la construction et de l'habitation) classe les communes selon le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, sur cinq niveaux : Abis, A, B1, B2, C, de la plus forte à la plus faible tension. C'est la mesure officielle de tension du marché du logement. Référence : Arrêté du 23 juin 2026 (modifiant l'arrêté du 1er août 2014), du 23/06/2026.

Statut « zone tendue »

Classement distinct du zonage ABC : ce n'en est pas un degré. Il répartit les communes en trois catégories non hiérarchiques : zone tendue, zone touristique et tendue, non tendue. Référence : Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 (modifiant le décret n° 2013-392), du 22/12/2025.

Ce que disent les données

Comparaison aux dix villes suivies

• Le zonage ABC classe Melun en zone A, soit une tension forte du marché du logement. C'est la mesure officielle de référence, distincte des indicateurs comparés ici.
• La population de Melun a évolué de +10,6 % entre 2011 et 2022, quand 3 des dix villes suivies ont perdu des habitants sur la même période.
• Le taux de logements vacants (9,9 %, millésime 2022) est dans la moyenne des dix villes suivies.
• Le rendement brut médian en appartement (8,4 %) ressort dans la moyenne des dix villes suivies.
• Le taux de rotation du parc sur douze mois (2 %, DVF 2025) se situe parmi les plus bas des dix villes suivies.

Simulez un T3 (hypothèse 65 m²) au marché de Melun : 176 722 € d'achat, 1 232 €/mois de loyer. Valeurs modifiables dans le simulateur.