Investissement locatif à Montauban

Préfecture du Tarn-et-Garonne, Montauban se situe à une cinquantaine de kilomètres au nord de Toulouse. Elle est la ville la plus peuplée du département et la sixième d'Occitanie. L'agglomération du Grand Montauban abrite plus de 40 000 emplois.

Le département connaît une croissance démographique parmi les plus fortes de France métropolitaine, portée par un solde migratoire positif et par l'influence toulousaine. Plus de la moitié de sa population vit dans l'aire d'attraction de Montauban, et la croissance se concentre le long de l'axe reliant les deux villes.

L'économie combine agriculture, en particulier l'arboriculture fruitière, logistique et services. La proximité de la zone du Grand Sud Logistique et la dynamique de construction de logements soutiennent l'activité. Le département souffre en revanche d'un déficit de main-d'œuvre hautement qualifiée, la proximité toulousaine captant une partie de ces profils.

Plus de 5 000 Montalbanais travaillent quotidiennement dans l'agglomération toulousaine, ce qui fait de Montauban un marché largement porté par les navettes domicile-travail. La part d'étudiants dans la population reste faible, autour de 5 %, ce qui distingue nettement ce marché de celui de Valence.

Prix médian au m²

Annonces (médiane) · relevé du 12/08/2026

Rendement brut médian

Rendement brut = loyer médian annuel (loyer médian au m² × 12) ÷ prix médian au m². Il se recalcule exactement à partir des deux médianes affichées ci-dessus. Calculé sur douze mois de loyer, avant charges, taxe foncière et fiscalité. Une occupation de onze mois sur douze le réduirait d'environ 8 %.

Indice de confiance

L'indice mesure la fiabilité de l'estimation : il combine la profondeur de l'échantillon (nombre de points de prix relevés) et la dispersion des prix (écart entre le plus bas et le plus haut). « Haut » signale une estimation reposant sur des données abondantes et resserrées.

Marge de négociation (appartement)

Écart entre le prix médian des annonces (2 089 €/m²) et des transactions DVF (1 992 €/m²)

Les deux médianes ne portent pas exactement sur les mêmes biens : il s'agit d'un ordre de grandeur, pas d'un taux de remise garanti.

Taux de rotation du marché

DVF 2025 · fenêtre 01/01/2025 au 31/12/2025 · publié le 18/05/2026

962 ventes de logements sur douze mois rapportées au parc de 33 070 logements. Le taux de rotation indique la fréquence à laquelle les biens changent de main sur une année.

Contexte local (INSEE)

Zonage ABC

Le zonage ABC (art. D304-1 du code de la construction et de l'habitation) classe les communes selon le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, sur cinq niveaux : Abis, A, B1, B2, C, de la plus forte à la plus faible tension. C'est la mesure officielle de tension du marché du logement. Référence : Arrêté du 23 juin 2026 (modifiant l'arrêté du 1er août 2014), du 23/06/2026.

Statut « zone tendue »

Classement distinct du zonage ABC : ce n'en est pas un degré. Il répartit les communes en trois catégories non hiérarchiques : zone tendue, zone touristique et tendue, non tendue. Référence : Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 (modifiant le décret n° 2013-392), du 22/12/2025.

Ce que disent les données

Comparaison aux dix villes suivies

• Le zonage ABC classe Montauban en zone B1, soit une tension marquée du marché du logement. C'est la mesure officielle de référence, distincte des indicateurs comparés ici.
• La population de Montauban a évolué de +10,5 % entre 2011 et 2022, quand 3 des dix villes suivies ont perdu des habitants sur la même période.
• Le taux de logements vacants (11,2 %, millésime 2022) est dans la moyenne des dix villes suivies.
• Le rendement brut médian en appartement (7,6 %) ressort dans la moyenne des dix villes suivies.
• Le taux de rotation du parc sur douze mois (2,9 %, DVF 2025) se situe parmi les plus élevés des dix villes suivies.

Simulez un T3 (hypothèse 65 m²) au marché de Montauban : 135 760 € d'achat, 861 €/mois de loyer. Valeurs modifiables dans le simulateur.